房价需回归合理水平购房意愿低位徘徊、阶段性调整持续 弱复苏下楼市如何应对？

　　今年一季度，居民购房意愿一直在低位徘徊，导致购房需求释放相对缓慢。据机构数据显示，今年3月份，当前购房需求主力受访者认为房价下跌预期占比31%，再次呈现增加趋势，而购房阻力主要是还贷压力大、收入不稳定、房价下跌。 　　业内人士表示，在房地产市场信心不足、销售依旧疲软的当下，修复预期是关键。随着楼市政策密集发布，或带动市场情绪逐步修复，预计4月份新房、二手房价格总体下跌的趋势不会改变，但是环比跌幅或将呈现收窄或趋稳的态势。 　　需求释放缓慢，半年内计划购房占比仍处低位 　　图/中指研究院 　　今年3月份，楼市“小阳春”呈现弱复苏行情，主要是由于居民购房意愿回落至低位水平。其具体表现在房企推盘规模增加、营销力度提升，部分项目降价明显，虽然带动到访量出现小幅增加，但成交仍处于低位。 　　据中指研究院于4月16日发布的《居民置业意愿调查报告》（简称《报告》）显示，今年3月份，选择“购房意愿强于上月”的受访者占比约为17%，环比下降2.2个百分点；半年内计划购房占比约为18.2%，环比2月份略有增加。虽然在楼市活跃度略有修复下，居民购房计划出现微增，但是整体仍处于低位水平，购房需求释放相对缓慢。 　　据悉，上述受访者绝大部分是在二线城市和三四线城市工作的青年，也是目前购房、置换需求的主力军，这一调查结果反映出居民置业心态以及近期密集出台政策的效果。而从当前购房阻力来看，还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是影响居民购房的主要因素，占比均超过35%。其中收入不稳定、还贷压力大的因素占比稳中有升，分别为41%、42%，环比分别上升1.4个、1.2个百分点，购房阻力仍处于高位。 　　值得关注的是，由于楼市修复较弱，叠加房企加大降价力度，居民看跌房价的预期也在增加。《报告》显示，受访者认为房价下跌预期占比31%，环比增加1个百分点，呈现再次增加趋势；而上涨预期持续处于相对低位，上涨预期占比约为13%。 　　另外一组调查数据也说明当前购房意愿不强。据中国人民于3月22日发布的《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，居民预期房价“下降”的占比增加。其中，12.3%的居民预期房价“上涨”，53.9%的居民预期“基本不变”，20.2%的居民预期“下降”，13.6%的居民“看不准”。而在消费、储蓄和投资意愿选项中，问及未来三个月准备增加支出的项目时，仅14.3%的居民选择购房，较上一季度下降3个百分点，跌幅较以往明显。 　　克而瑞通过数据对比发现，这是近5年来首次对房价预期“下降”的居民占比超过20%，意味着居民对房价预期已跌至近5年最低点。而从以往来看，市场表现较，居民对房价预期较乐观；市场表现差时，居民对房价预期悲观；市场出现复苏时，居民对房价预期也将有所修复。 　　图/中指研究院 　　业内：政策密集发布或带动市场情绪逐步修复 　　虽然购房意愿不强，但是需要看到的是，今年一季度各地加快优化房地产政策。其中，3月份放松政策频次出现增加，中央及监管部门持续释放稳市场的积极信号，明确要“进一步优化房地产政策”；北京取消“离婚限购”，杭州放松二手房限购，天津降低公积金首付比例，广州、上海出台购房补贴，杭州、武汉强化“以旧换新”政策支持。 　　由于部分核心城市政策效果显现，在3月份出现温和修复行情，表现为今年1-3月全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅均较1-2月有所收窄，但在去年同期高基数下，新房销售规模同比降幅仍较大。

　　4月16日，据国家统计局数据显示，今年1-3月份，全国新建商品房销售面积约2.27亿平方米，同比下降19.4%；全国新建商品房销售额约2.14万亿元，同比下降27.6%。在交易量下跌的同时，各地以降换量的趋势较为明显，房价依旧在底部徘徊。 　　易居企业集团首席执行官兼执行董事丁祖昱认为，整体来看，预计短期内市场供求不会出现明显转暖，企业销售仍将持续面临较大压力。为此，在房地产市场信心不足、销售依旧疲软的当下，修复预期是关键。未来政策仍有进一步的宽松空间，尤其是一线城市核心区域限购以及部分二线城市限制性政策的全面解绑，或在一定程度上助力市场企稳。 　　“政策端的持续松动对促进需求释放仍然具有一定的积极影响，但今年房地产市场不同于去年，热度将缓慢回升，时间周期拉长，价格修复节奏亦较缓慢。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，随着针对改善性住房需求的政策支持力度继续加大，楼市政策密集发布或带动市场情绪逐步修复，预计4月份新房、二手房价格总体下跌的趋势不会改变，环比跌幅或将呈现收窄或趋稳的态势。 　　对于房地产市场走势，4月16日，国家统计局副局长盛来运在国新办发布会上表示，要理性看待这一轮房地产调整。房地产阶段性调整，有利于房地产后续构建新模式，实现高质量发展。他认为，我国房地产市场仍然具有持续健康发展的支撑条件。目前政策措施效果还在持续显现，各地方加大对支持房地产稳定发展政策力度，包括放松限购、降低公积金贷款利率等。今年以来，有30多个城市提出住房以旧换新政策。在各地方政府共同努力下，今年3月份房地产销售面积和金额降幅分别收窄。