今冬明春，房企还要警惕5种暴雷风险

个别房企利息都还不起

风险指数：★★

永续债券名义上是“债”，却计入所有者权益，不会提高发行人的资产负债率，因而成为房企重要的融资渠道。

与普通债券相比，永续债的期限长，无明确到期时间，房企只需按期支付利息即可。

但是，永续债票息率相对普通债券更高，且设有赎回条款、利率跳升机制。企业若选择续期，则需要承担更高利息成本，不仅对归母净利润产生巨大负担，还会增加现金流压力。

永续债规模较大的S房企，在今年上半年支付的永续债利息将近6亿元，占其净利润的14%。

房企发行永续债只能在短期内应对“三道红线”指标。“三道红线”监管新规已明确规定，只有2020年8月以前发行的永续债可作为权益计算杠杆率等指标，未来房企发行永续债的动力将大幅降低。

部分房企多年来依赖永续债维持高周转，且目前“三道红线”未全面达标，或虽已达标但存在升档风险。如果这类房企未来找不到其他融资渠道补充资金，或将面临现金流风险。对于永续债，个别资金链紧张的房企可能连利息都付不起了。

警惕小房企爆雷，拖垮大房企

风险指数：★★★

近年来，房企少数股东权益占比呈逐年走高的态势。

在合作项目中，房企通过一系列条款设计，不并表或者在合并报表层面权益化来进行“明股实债”融资。但是，房企对股权进行回购时仍需支付现金。若多个项目还本期限接近，则房企短期内资金压力较大，可能产生流动性风险。

在市场下行期，如果合作房企陷入经营困境，轻则影响合作项目工程进度，重则导致项目烂尾，拖垮房企资金链。

例如，在小股操盘合作中，合作双方通常为规模房企和本地中小房企。中小房企拥有土地资源，但由于资信不够，无法获得融资。而规模房企可以凭借自己的资信为合作方取得贷款。如果多个项目的合作方都因资金链断裂而无法还上贷款，对房企的资金链影响巨大。

2022年上半年或将再次引爆

图表3：典型房企商票余额

数据来源：房企财报，爱德地产研究院整理。

图表4：2021年上半年房企商票逾期兑付相关报道

数据来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

2022年第一季度是违约高发期

图表5：地产美元债存量规模较大主体（单位：亿美元）

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

图表6：2021Q4-2025年地产美元债到期情况（单位：亿美元）

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

超过10%的高利产品动辄摧毁几万人的全部身家

图表7：房企认购平台或财富平台梳理（含表内正规及表外代持的平台）

资料来源：YY评级。

图表8：某房企理财产品利率

数据来源：网上公开资料。